FET или FTT — это банковское подтверждение, что деньги на покупку квартиры пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и были обменены/зачислены через тайский банк. Для иностранного покупателя freehold-кондо это не формальность "для папки", а один из документов, который проверяют перед регистрацией права в Land Department.
Важный нюанс: проблема чаще возникает не из-за самой суммы, а из-за имён в платеже. Кто указан отправителем, кто получателем, чьё имя будет в Chanote, куда ушёл SWIFT, как описана цель платежа — всё это нужно сверить до перевода, а не в день регистрации сделки.
Важно: это образовательный разбор, не юридическая или банковская консультация. Перед депозитом, SPA и переводом денег сверяйте маршрут с тайским юристом, принимающим банком и Land Department по конкретному объекту.
Когда FET нужен иностранцу
Базовый сценарий такой: иностранец покупает квартиру в зарегистрированном condominium project на праве freehold, объект входит в свободную foreign quota, а покупатель оформляет право на своё имя. Таиландский правительственный портал Thailand.go.th указывает, что иностранцы могут владеть condominium unit в пределах 49% от общей площади здания по правилам Condominium Act, а Bangkok Bank в FAQ по входящим переводам прямо выделяет покупку condominium как отдельную цель перевода.
Если вы покупаете leasehold, тайскую квоту через тайского покупателя, виллу на земле или коммерческую структуру, документы будут другими. Не переносите правила FET для freehold-кондо на каждую сделку с недвижимостью в Таиланде.
Что проверяет банк и Land Department
В банковском подтверждении обычно важны пять вещей:
- сумма в иностранной валюте;
- сумма в батах или факт зачисления на валютный/FCD-счёт;
- имя отправителя;
- имя получателя;
- назначение платежа: покупка конкретного condominium unit.
Bangkok Bank рекомендует при переводе на покупку condominium указывать purpose вроде "To purchase a condominium", а после получения средств обращаться в отделение за документами для Department of Lands. Это хорошее минимальное правило для любого банка: не писать нейтральное "investment", "family support" или "living expenses", если деньги идут на регистрацию freehold-кондо.
Sender и receiver: безопасные сценарии
1. Отправитель и покупатель совпадают
Самый чистый сценарий: зарубежный счёт открыт на того же человека, который будет владельцем квартиры. Деньги приходят на его тайский счёт или FCD-счёт, после чего банк выдаёт подтверждение под покупку condominium.
Что проверить заранее:
- имя в SWIFT должно совпадать с паспортом покупателя;
- имя в договоре бронирования, SPA и банковском документе пишется одинаково латиницей;
- если в паспорте есть middle name, не теряйте его в банковской инструкции.
2. Деньги идут напрямую застройщику или продавцу
Иногда покупатель без тайского счёта переводит деньги напрямую на счёт developer, продавца или escrow/юридической фирмы. Bangkok Bank допускает сценарий перевода на developer или third party, если собственного счёта нет, но рекомендует открыть банковский счёт в Таиланде, когда это возможно.
Главный риск: банк получателя выдаст документ на имя получателя денег, а не на имя будущего владельца. Поэтому до SWIFT нужно получить письменное подтверждение от юриста/застройщика/банка, что покупатель будет явно указан в назначении платежа и пакет документов устроит Land Department.
3. Платит супруг, родитель или бизнес-партнёр
Это частая ситуация: квартиру оформляют на жену, а платёж идёт со счёта мужа; родители помогают ребёнку; партнёр переводит часть суммы. Здесь нельзя полагаться на "все же семья". Для регистрации важна не семейная логика, а то, как банк отразил transaction record.
Практичный подход:
- заранее показать юристу паспорт будущего владельца и имя отправителя;
- запросить у банка, можно ли указать будущего владельца как beneficiary/receiver или clearly stated purchaser;
- в назначении платежа написать, что перевод идёт for purchase of condominium unit by конкретный покупатель;
- подготовить подтверждение происхождения средств, если банк или юрист его запросит.
Если банк/юрист не готов подтвердить схему письменно, безопаснее не отправлять деньги до изменения маршрута.
4. Платит компания
Платёж от иностранного юрлица на квартиру физлица может пройти по комплаенсу банка, но для Land Department это уже не стандартная бытовая сделка. Понадобятся корпоративные документы, объяснение связи компании и покупателя, источник средств и решение, почему компания оплачивает личный актив.
Для такой схемы нужен юрист до первого платежа. Если цель — простая покупка квартиры на физлицо, обычно чище отправлять деньги с личного зарубежного счёта покупателя.
5. Несколько платежей по графику
Off-plan покупка часто идёт траншами: reservation fee, первый платёж, этапы стройки, финальный платёж на transfer. Сохраняйте банковские подтверждения по каждому траншу и ведите таблицу: дата, сумма, валюта, sender, receiver, purpose, к какому пункту договора относится.
Ошибка "документ есть только на финальный платёж" может всплыть в момент transfer, когда уже сложно переиграть предыдущие переводы.
Что писать в SWIFT-поручении
Безопасная формулировка должна быть конкретной и спокойной. Пример, который нужно адаптировать под юриста и банк:
For purchase of condominium unit [unit number/project name] in Thailand by [buyer full passport name].
Если unit number ещё не присвоен, используйте project name, reservation agreement number или SPA number. Не пишите лишнее: инвестиционные обещания, аренда, "crypto settlement", внутренние договорённости с агентом. Банку и Land Department нужна понятная связь между деньгами и покупкой condominium.
Ошибки, которые ломают FET
- Сначала обменяли в баты за пределами Таиланда. Для freehold-кондо иностранцу обычно важно, чтобы деньги вошли в Таиланд как foreign currency. Схему обмена проверяйте с банком до перевода.
- Назначение платежа слишком общее. "Investment" или "personal transfer" хуже, чем "to purchase condominium".
- Имя покупателя потерялось. Особенно при переводе через родственника, компанию, платёжный сервис или third party account.
- Деньги разбиты на хаотичные мелкие платежи. Каждый транш должен иметь traceable purpose.
- Сумма банковских подтверждений меньше цены, заявленной на transfer. Сверяйте договор, invoices и банковские документы.
- Cash без таможенного документа. Bangkok Bank отдельно предупреждает: крупная наличная валюта для покупки condominium требует подтверждения Thai Customs при ввозе.
- Доверились агенту без юриста. Агент может знать рынок, но не несёт функцию независимой проверки вашего банковского следа.
Мини-чек-лист перед переводом
- Получить draft SPA или reservation agreement с полным именем покупателя.
- Проверить, что unit доступен в foreign quota.
- Выбрать, куда идут деньги: личный тайский счёт, FCD, developer, юрфирма или продавец.
- Попросить банк/юриста письменно подтвердить, что выбранный route даст документы для Land Department.
- Согласовать точный purpose text для SWIFT.
- Сохранить SWIFT copy, bank advice, FET/FTT/credit note и invoices.
- Не отправлять следующий транш, пока по первому нет корректного подтверждения.
Как связать FET с договором
Хороший платёжный след должен совпадать с договором не "примерно", а по смыслу:
- покупатель в SPA = человек, на которого будет оформлен Chanote;
- объект в SPA = тот же project/unit, который упомянут в purpose платежа;
- график платежей в SPA = invoices или receipts от продавца/застройщика;
- суммы переводов = сумма покупки и сопутствующих платежей, которые юрист относит к transfer package;
- валюта и дата перевода = понятны банку, юристу и бухгалтерии продавца.
Если вы меняете объект внутри того же проекта, переуступаете reservation, добавляете второго покупателя или переносите платежи между членами семьи, не оставляйте старый purpose text без проверки. Банк может видеть только платеж, а Land Department будет смотреть весь пакет сделки.
Что хранить после регистрации
После transfer не выбрасывайте банковские документы. Они нужны не только "на день сделки", но и для будущей продажи, вывода денег из Таиланда и объяснения происхождения средств перед банком.
Соберите одну папку:
- паспорт покупателя на дату сделки;
- reservation agreement и SPA;
- invoices/receipts по каждому платежу;
- SWIFT copy и bank advice;
- FET/FTT или bank certificate/credit note по каждому релевантному траншу;
- письмо juristic person condominium о foreign quota и отсутствии долгов;
- копия Chanote после transfer;
- расчёт сборов Land Department и квитанции.
Для семьи или инвестора с несколькими объектами заведите отдельную папку на каждый unit. Самая неприятная ситуация — через несколько лет продавать квартиру и восстанавливать банковскую историю по кускам из старой почты.
Как мы помогаем покупателю
На этапе подбора квартиры мы не просто присылаем красивые планировки. Для покупателя-иностранца важнее собрать карту сделки: свободная foreign quota, формат владения, draft договора, платежный график, банковский маршрут, список документов для transfer и вопросы юристу.
Если хотите купить квартиру на Пхукете без сюрпризов на регистрации, оставьте заявку на подбор. Мы соберём короткий shortlist объектов и отдельно отметим, где нужно заранее проверить FET/FTT, sender/receiver и условия платежей.